Każdy chciałby uniknąć corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Pragnienie to nabiera jednak szczególnej mocy, gdy należna kwota wzrasta nawet o kilkaset procent.
Rujnacji domowego budżetu zapobiec miał obowiązujący od jesieni ubiegłego roku przepis art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z intencją ustawodawcy, w przypadku tak znacznego wzrostu wartości nieruchomości – a ta właśnie wartość stanowi podstawę do ustalenia wysokości opłat rocznych – podwyżka opłaty rocznej ma być stopniowa i rozłożona na trzy lata. W pierwszym roku opłata rośnie dwukrotnie, w drugim wzrasta o 50% różnicy pomiędzy opłatą docelową a opłatą z pierwszego roku, by w końcu, w trzecim, osiągnąć wysokość docelową (zaktualizowaną), uzależnioną wyłącznie od wartości i przeznaczenia nieruchomości.
Nowy przepis już jest stosowany, najczęściej zgodnie z przedstawioną powyżej intencją ustawodawcy. Odwołanie się do terminu „intencja ustawodawcy” nie jest przypadkowe bowiem przepis ten jest sformułowany w sposób wyjątkowo niejasny i umożliwia różne interpretacje:
W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.
Pierwsze zdanie jest jasne. Jeżeli na skutek podwyżki opłata roczna miałaby wzrosnąć więcej niż dwukrotnie, wówczas opłatę podwyższa się „jedynie” o 100%. Przykładowo, jeśli przed podwyżką opłata roczna wynosiła 1000 zł, a na skutek podwyżki miałaby wynosić 5000 zł, to w rezultacie ograniczenia wynikającego z pierwszego zdania art. 77 ust. 2a podwyższona opłata roczna wyniesie 2000 zł.
Idźmy dalej. Pozostała kwota ponad dwukrotność dotychczasowej opłat stanowi tzw. nadwyżkę. Przez „pozostałą kwotę” rozumieć należy różnicę pomiędzy wysokością opłaty rocznej wynikającą z aktualizacji a dwukrotnością dotychczasowej opłaty. Odwołując się zatem do powyższego przykładu, pozostała kwota (nadwyżka) wyniesie 3000 zł (5000 zł – 2000 zł). Nadwyżkę tę należy rozłożyć na dwie równe części (2*1500 zł), które powiększą opłatę roczną w następnych dwóch latach
Reasumując, w pierwszym roku opłata wyniesie dwukrotność dotychczasowej opłaty, czyli 2000 zł, w drugim i w trzecim roku do dwukrotności należy dodać połowę nadwyżki, co daje kwotę 3500 zł.
Przechodzimy jednak do zdania trzeciego, które wskazuje, że opłata roczna w trzecim roku jest równa kwocie wynikającej z aktualizacji. W naszym przykładzie byłaby to kwota 5000 zł.
Pojawia się więc sprzeczność pomiędzy zdaniem drugim i trzecim. Ze zdania drugiego wynika, że opłata w trzecim roku stanowi dwukrotność opłaty sprzed podwyżki powiększoną o połowę nadwyżki (2000 zł + 1500 zł = 3500 zł), natomiast zdanie trzecie nakazuje zapłatę opłaty w wysokości zaktualizowanej (5000 zł).
Próbując odczytać z omawianego przepisu zawartą w nim treść powinniśmy odwołać się do tzw. fikcji racjonalnego ustawodawcy, ale i ona w tym przypadku zawodzi. Przepisu art. 77 ust. 2a nie jesteśmy w stanie odczytać w sposób, który byłby zgodny z zamiarem ustawodawcy i jednocześnie znajdował zastosowanie dla wszystkich części składowych tego przepisu. Mamy bowiem trzy możliwości.
Po pierwsze, możemy przyjąć, że ustawodawca się pomylił a opłata roczna w wysokości wynikającej z aktualizacji obowiązuje dopiero od czwartego (a nie trzeciego) roku po aktualizacji. Innymi słowy, ostatnie zdanie art. 77 ust. 2a miałoby inną treść niż wynika to wprost z jego brzmienia. W rezultacie opłata roczna wynosiłaby w pierwszym roku 2000 zł, w drugim i trzecim roku po 3500 zł, a w czwartym i kolejnych po 5000 zł. Słabością takiej interpretacji jest oczywista sprzeczność z brzmieniem przepisu.
Po drugie, można założyć, że ustawodawca się „rozpędził” i o ile połowa nadwyżki powiększa opłatę roczną w drugim roku po aktualizacji, to w trzecim roku o żadnym powiększeniu mowy być już nie może, bo zgodnie z ostatnim zdaniem art. 77 ust. 2a opłata ma stanowić kwotę wynikającą z aktualizacji. A zatem w pierwszym roku opłata wyniosłaby 2000 zł, w drugim 3500 zł, a w trzecim roku i kolejnych latach po 5000 zł. Jednak i taka interpretacja ma wadę, gdyż część przepisu traktuje jako nieistniejącą. Jej zaletą jest jednak niewątpliwa zgodność z deklarowaną intencją ustawodawcy.
Trzecia, ostatnia interpretacja jest najmniej korzystna dla użytkowników wieczystych. Wydaje się ona najbliższa brzmieniu całego przepisu, ale jednocześnie pozostaje w sprzeczności z deklarowaną intencją ustawodawcy. Art. 77 ust. 2a można bowiem odczytać i w ten sposób, że opłata roczna w trzecim roku ma stanowić kwotę wynikającą z aktualizacji, ale niezależnie od tego należy do niej doliczyć – jednorazowo – połowę nadwyżki. Obrazując to wcześniejszym przykładem – w pierwszym roku 2000 zł, w drugim roku 3500 zł, w trzecim roku 6500 zł (5000 zł + 1500 zł), w czwartym roku i następnych latach po 5000 zł.
Dotychczasowa praktyka pokazuje, że największe uznanie zdobyła wersja druga i samorządy bardziej kierują się intencją ustawodawcy niż dosłownym brzmieniem art. 77 ust. 2a. Jednak pojawiają się próby stosowania tego przepisu zgodnie z trzecią metodą, najkorzystniejszą dla samorządów i Skarbu Państwa, a najmniej korzystną dla użytkowników wieczystych. Na razie nie wiadomo, która z przedstawionych interpretacji stanie się dominująca. Musimy poczekać aż sprawą zajmą się sądy, choć i wówczas nie można wykluczyć różnych rozstrzygnięć.
W tej sytuacji zasadna wydaje się interwencja ustawodawcy, sprawcy całego zamieszania, i poprawienie omawianego przepisu. Art. 77 ust. 2a mógłby otrzymać np. następujące brzmienie
W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, w pierwszym roku użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. W drugim roku opłata roczna ulega powiększeniu o połowę różnicy pomiędzy kwotą wynikającą z aktualizacji a opłatą należną za pierwszy rok. Począwszy od trzeciego roku od aktualizacji opłata roczna jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.
Najprawdopodobniej można ten algorytm zapisać jeszcze prościej. W każdym razie, nie jest jeszcze za późno na zmiany, wciąż można uniknąć wielu spraw sądowych, zbędnych kosztów i niepotrzebnych nerwów.
Marcin Bonicki, ekspert Centrum Analiz Fundacji Republikańskiej (www.cafr.pl)
